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Al via il programma dei “20

Al via il programma dei “20.000 alloggi in affitto”.

Se tutto procede senza intoppi tra due anni consegnati 381 per Firenze

 

 

 

Nota dell’ U.I. di Firenze sui profitti e contributi alle imprese,sulla sostenibilità dei canoni concordati, sugli effetti sul mercato e sulle ricadute nella revisione dei canoni sociali.

 

Questo editoriale è davvero speciale. Va al sodo, vorrebbe stimolare in chi lo legge delle riflessioni non banali. Deriva da un’esperienza esemplare, perché a Firenze e in Toscana si sono realizzate senza alcun infingimento le operazioni di privatizzazione delle gestioni dell’ERP ancora non osate in altre situazioni. Da tempo si è saldato un patto di ferro tra amministratori locali e i signori dell’immobiliare. E’ dunque opportuno che ci s’informi e se possibile si inneschi una controtendenza.

 

Ecco i fatti. A Firenze tra pochi giorni verrà pubblicato il bando per la locazione a canone moderato nel programma di realizzazione dei cosiddetti 20.000 alloggi in affitto. Va precisato che si tratta di una previsione nazionale e che non sono più 20.000: la riduzione è  intorno al 30-40 %.

 

 

LA SCHEDA

1. La normativa di riferimento

Legge 8 febbraio 2001, n. 21 (G.U. n. 45 del 23 febbraio 2001) e Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 27 dicembre 2001 (G.U. n. 162 del 12 luglio 2002. Suppl. Ordinario n. 142).

L’operazione ha iniziato il suo iter con la deliberazione della Giunta della Regione Toscana,  n. 440 del 12 maggio 2003, con la delibera 552/2003 della Giunta del Comune, la successiva n. 711/2003, ed è stata definitivamente supportata dalla del. di Giunta  Regionale n. 1035/2004.

2.Quanto, dove e con quale scadenza ?

A Firenze verranno realizzati 381 alloggi a locazione permanente così suddivisi per tipologia:

57 fino a 45 mq, 128 fino da 45 a 60 mq, 198 da 60 a 70 mq (3 alloggi verranno destinati a locazione temporanea). Gli interventi sono localizzati tutti in aree periferiche o ultraperiferiche. Alcuni riguardano comparti edificati, ex industriali. Delicatissimo e non risolto è il contenzioso con il Centro Sociale Autogestito Ex Emerson da molti anni in Via di Quarto (previsti 114 alloggi, Operatore Le Quinte S.p.A.). La consegna degli alloggi è prevista entro il febbraio 2008

3. Chi realizza ?

L’intervento è stato spartito tra il consorzio di cooperative di costruzione denominato “Affitto Firenze S.p.A” capofila la Coop. Unica della Legacoop per 160 alloggi,  e altri due soggetti “privati”; Le Quinte Spa a cui vanno 161 alloggi e l’Immobiliare Sabrina con i residui 60. La società Le Quinte Spa, ha sede legale in Via Faentina 171 (Fi) sotto la denominazione Lavori Generali di Costruzione  Edifici, appare tra i soci della Banca del Chianti (filiazione cattolica); L’Immobiliare Sabrina è tra le più attive nel territorio fiorentino – la sua sede è in Via Mantellini 12 a Fiesole. Secondo la consolidata pratica amministrativa anche per questo programma si sono spartiti gli interventi con un bilanciamento non solo imprenditoriale ma per affinità politiche.

4. Quali contributi alle imprese ?

Il contributo regionale è del 35% in conto capitale del costo complessivo ammissibile elevato al 45% in caso di durata illimitata del vincolo di locazione (locazione permanente). La seconda fattispecie (il 45%) è stata scelta da tutti gli operatori su Firenze. A questo si aggiunge il contributo comunale con l’ICI e gli oneri di urbanizzazione ridotti al 60% e l’esenzione totale degli oneri concessori relativi al costo di costruzione.

5. Quali canoni mensili (indicativi) per superficie commerciale, in zona periferica ?

 

Valori max fascia B – 25%    Valori max fascia A – 25%                Superficie Convenzionale

 

- euro 280                                 - euro 302                                          per alloggi       fino a 47   mq

- da euro 280 a 370                   - da euro 300 a 400                          per alloggi     da 47 a 63   mq

- da euro 370 a 430                   - da euro 400 a 470                          per alloggi     da 63 a 73   mq

 

Si arriva a tali canoni forzando al massimo le disposizioni regionali che stabiliscono (testuale): “il canone di locazione non può essere superiore al 75% di quello “concertato” (…). Con la “concertazione” tra Comune di Firenze ed operatori economici il canone arriva al massimo consentito dalle disposizioni regionali con il minimo della riduzione. Tutto questo senza alcun accordo con i sindacati degli inquilini messi di fronte al fatto compiuto.

6. Per quali soggetti ?

Per l’accesso il reddito complessivo annuo convenzionale, non può essere superiore a euro 38.734 e inferiore a  euro 13.000  Particolari punteggi sono attribuiti allo sfratto per finita locazione e ad altre condizioni di disagio tra cui la precarietà lavorativa e la condizione di immigrato regolare. E’ invece escluso da qualsiasi punteggio lo sfratto per morosità.. Il contratto di locazione è stipulato direttamente tra impresa proprietaria e conduttore.

 

Alcune considerazioni:

 

·        Per circa due anni il provvedimento è stato ibernato per il mancato accordo sulla questione dei canoni. Abbiamo assistito in alcune riunioni consultive ad un fuoco di sbarramento da parte dei rappresentanti delle cooperative e dell’ANCE nei confronti di qualsiasi “riduzione” dei massimali dei canoni previsti dagli accordi territoriali ex legge 431/98. La soluzione scaturita per linee interne tra l’Assessore regionale alle infrastrutture e politiche abitative Riccardo Conti (DS), l’Assessore del Comune di Firenze ai lavori pubblici con delega alle politiche abitative Paolo Coggiola (PdCI) e le imprese, è ora di loro completo gradimento. Chi ha optato per la locazione permanente copre il 45% dei costi di realizzazione e ottiene che il canone concertato si attesti sulla fascia massima. Le imprese che sugli stessi comparti possono realizzare altro residenziale e commerciale a libero mercato usufruiscono inoltre di ulteriori agevolazioni da parte del Comune di Firenze.

·        Di fatto con questi “sostegni” le imprese ottengono dei canoni mensili superiori del 25-30% del massimo della fascia. Nel dettaglio 47 mq valgono 550 euro, 63 mq 770 euro, 73 mq circa 900. Questo se ci si attesta sulla fascia B; con i massimali di fascia A valori aumentano del 15%.

·        Non ha avuto alcuna applicazione l’art. 4 del citato Decreto 27 dicembre 2001 che prevede la partecipazione alla realizzazione degli interventi “degli IACP comunque denominati” dunque le stesse società di gestione costituite ai sensi della Legge Regionale 77/98 (Casa Spa ex Ater che per Statuto poteva concorrervi come qualsiasi privato!) e degli stessi Comuni. Ma, salvo qualche rumore di fondo, non s’è avvertita alcuna contrarietà da parte di questi soggetti: evidentemente tale “auto-esclusione” era stata concordata in sede politica. A Casa Spa è stata affidata la riscossione dei canoni di locazione per conto delle proprietà degli immobili! E questo è quanto!

·        I canoni di locazione sono molto superiori a quelli concordati in altri protocolli: ad esempio a Siena il protocollo d’intesa con la Fondazione Monte dei Paschi prevede la realizzazione di 1200 alloggi ad canone mensile di 4 euro a mq. Se ci si chiede se i canoni previsti su Firenze possono definirsi “sostenibili” una risposta definitiva può essere data solo a conclusione del bando. Se la graduatoria utile vedrà in prevalenza i nuclei con reddito al limite dell’accesso (13.000 euro convenzionali equivalgono a 18.000 euro lordi/annui) si tratterà di canoni poco più che sopportabili.. E’ questa la questione cruciale, quella che può dare il segno complessivo all’operazione e anticiparne altre.

·        Avrà successo questo bando? E’ probabile che parecchi nuclei vi concorrano perché non è poca cosa la speranza  di sopravvivere in attesa di tempi migliori o magari – come in qualche modo prospettato nel bando – in procinto di ottenere un alloggio in proprietà in qualche cooperativa di edificazione! Senza dubbio è meglio questo bando che affogare pagando 3-400 euro/ mese per un posto letto, o 500 per una cameretta, o 600 per un monolocale; oppure essere obbligati ad una convivenza tra estranei. Sembrerà quasi un terno al lotto la locazione ai prezzi fissati da quelle imprese!

·        Lo schema consapevolmente scelto dalla Regione Toscana e dal Comune di Firenze è il risultato non solo di una lettura “oggettiva” del mercato immobiliare, ma dell’alleanza strutturale con i suoi operatori, verso i quali non s’è ipotizzato alcun intervento concorrenziale. Prova ne è l’assenza di qualsiasi impegno programmatico nei confronti dei bisogni di oltre 4200 nuclei collocati nella graduatoria generale nel Bando ERP 2004, tutti con reddito complessivo convenzionale inferiore a 13.000 euro.

·        La modesta entità dell’intervento (381 alloggi) e i tempi per la loro ultimazione (oltre due anni dall’avvio dei cantieri) non incidono comunque sull’aggressivo mercato immobiliare che dovrà, se possibile, essere radicalmente contestato. Il livello di questi canoni – ottenuto con massicce agevolazioni – non avrà alcun effetto, nemmeno psicologico, sull’offerta immobiliare diffusa, che si sentirà “autorizzata” a mantenere inalterati i prezzi dal momento che non usufruisce di alcun sostegno fiscale e urbanistico!

·        E’ molto probabile invece che il livello dei canoni concordati in questo programma sia in qualche modo recepito dai progetti di innalzamento radicale dei canoni “sociali” nell’edilizia pubblica. La cosa è stata preannunciata da tempo dall’assessore Riccardo Conti, uno dei più scafati manovratori della Giunta Martini. Rinviata ogni volta per evitare dei contraccolpi elettorali, ora che la sequenza delle consultazioni sta per finire è possibile che si vada ad una stretta.

 

Che cosa avremmo voluto e proponiamo per i prossimi programmi?

Che la parte pubblica e la stessa Casa Spa partecipasse in modo prevalente ai programmi. Già ora, non dovendo perseguire il profitto d’impresa ma solo l’equilibrio economico, i canoni si sarebbero ridotti del 30%, più o meno come quelli prospettati dalla Fondazione Monte dei Paschi per la provincia di Siena.

Avremmo inoltre voluto, anche nel quadro del protocollo da noi esaminato, che i limiti “minimi” per l’accesso fossero inferiori a quelli fissati, in modo da dare delle risposte a ceti popolari con reddito più modesti che inutilmente attendono il varo di una edilizia residenziale pubblica “tradizionale”.

Tanto più questa soluzione aggiuntiva sarebbe stata valida con dei canoni ad un livello inferiore del 25 – 30%. Si sarebbe in tal modo connotato in modo più socialmente più corretto l’operazione, influendo sulla tenuta “politica” del mercato immobiliare e tamponando – e lo diciamo a futura memoria – un probabile attacco al sistema dei canoni sociali nell’edilizia residenziale pubblica.  Non poca cosa! Teniamone conto per il seguito.            

 

                                             ( 3 aprile 2006 )

 


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