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Rapporto immobiliare 2023, tra le cifre ufficiali si annidano gli affitti illegali

Il 18 maggio scorso l’Agenzia delle entrate ha pubblicato il Rapporto Immobiliare 2023, con riferimento a dati del 2022. Il Rapporto afferma che nel 2022 le unità immobiliari oggetto di un nuovo contratto di locazione ad uso abitativo sono state 1.297.044. Nel 2021 erano 1.324.271, nel 2020 state 1.252.217. Quindi assistiamo complessivamente ad una riduzione nel 2022 rispetto al 2021 del 2,1%.

Le abitazioni locate nel 2022 rappresentano meno del 6% dello stock potenzialmente disponibile, a questi corrispondono 5,5 miliardi di euro di affitti totali per oltre 76 milioni di metri quadri di superficie.

Il Rapporto Immobiliare 2023 specifica che l’analisi sui valori si riferisce ad un numero ridotto delle abitazioni oggetto di un contratto di locazione pari a 904.832 abitazioni.

Andando ai vari segmenti delle abitazioni locate e rilevate si evince che i contratti a libero mercato, durata anni 4 + 4, sono stati nel 2022 446.547 (- 4,1 % rispetto al 2021) e rappresentano il 49,4% del mercato in locazione ad uso abitativo. I contratti transitori ordinari sono stati 169.140 (+ 0,6% rispetto al 2021) rappresentando una quota di mercato pari 18,7%. I contratti transitori per studenti sono stati 44.273 (+3,2% rispetto al 2021) rappresentando una quota di mercato pari al 4,9%. I contratti agevolati (3+2) sono stati 244.872 (- 1,5% rispetto al 2021), questi rappresentano il 27,1% della quota di abitazioni in locazione.

Prendendo a riferimento i Comuni ad alta tensione abitativa (737 comuni dove si concentra oltre il 50% della popolazione italiana) i contratti a libero mercato sono stati 249.756, quelli transitori 97.969, quelli per studenti 41.052 e quelli concordati 3+2 sono stati 213.112.

Nelle 8 principali città italiane il Rapporto immobiliare dell’Agenzia delle entrate afferma che i contratti stipulati a libero mercato sono stati complessivamente 91.021, di questi: 12.568 a Roma, 35.029 a Milano, 7.043 a Napoli; 14.479 a Torino; 4.763 a Palermo; 2.347 a Genova; 10.133 a Bologna e 4.659 a Firenze.

Per i contratti a libero mercato gli affitti medi mensili sono stati pari a: 11 euro/mq a Roma; 15 euro/mq a Milano; 6,6 euro/mq a Napoli; 7,9 euro/mq a Torino; 5 euro/mq a Palermo; 4,8 euro/mq a Genova; 8,6 euro/mq a Bologna e infine a Firenze 11,3 euro m/q. Un canone medio dei 91.021 contratti di locazione a libero mercato di 10,8 euro/mq/mese.

Per i contratti transitori per studenti, nelle 8 città prese a riferimento il Rapporto indica che i contratti stipulati sono stati: 5.627 a Roma; 771 a Milano; 673 a Napoli; 3.224 a Torino; 604 a Palermo; 1.197 a Genova, 351 a Bologna, 1.277 a Firenze. L’affitto medio derivante da questi contratti è pari a 109,6 euro/mq annuo ovvero 9,10 euro/mq mese. In dettaglio i contratti stipulati regolarmente per studenti registrano i seguenti valori mensili: Roma 11,6 euro/mq; Milano 10.4 euro/ mq; Napoli 7,5 euro/mq; Torino 6,5 euro/mq; Palermo 4,4 euro/mq; Genova 7,3 euro/mq.

contratti a canone concordato nelle 8 maggiori città sono stati 66.785. Di questi: 32.265 sono stati stipulati a Roma: 1.922 a Milano, 6.665 a Napoli, 8.429 a Torino. 5.068 a Palermo; 7.311 a Genova, 3.136 a Bologna. 1.995 a Firenze.

Il canone mensile medio dei contratti a canone concordato delle 8 città prese a riferimento è pari a: 10,7 euro/mq a Roma; 9 euro/mq a Milano; 7,2 euro/mq; 5,8 euro/mq a Torino; 4,7 euro/mq a Palermo; 6,7 euro/mq a Genova, 7,6 euro/mq a Bologna e 8 euro/mq a Firenze.

Nelle 8 città più grandi, gli affitti medi mensili complessivi che l’Agenzia ha registrato sono: per i contratti a libero mercato 10,9 euro/mq; di quelli a canone concordato 8 euro/mq; quelli per studenti 9,10 euro/mq; infine per i transitori ordinari 10,7 euro/mq.

I dati sopra riportati, secondo il Centro Studi di Unione Inquilini, segnalano alcune criticità. Si constata la rilevante differenza tra i costi medi a mq rilevati dal Rapporto dell’Agenzia delle entrate e quelli che quotidianamente vengono letti sui giornali e dichiarati da immobiliari, tenuto conto che l’Agenzia delle entrate si riferisce a valori di contratti stipulati.

Appare evidente come gli affitti illegali o non completamente regolari si annidino tra quelli stipulati da studenti per motivi di studio. Si segnala come a Milano i contratti stipulati per studenti, regolarmente registrati, siano solo 773, mentre a Torino 3.224, a Genova 1.197 e addirittura 5.627 a Roma.

E’ evidente che il numero di contratti per studenti sia molto basso rispetto ai circa 500.000 studenti fuorisede, e poco credibile il numero di contratti per studenti stipulati in particolare a Milano.

Infine, rispetto agli oltre 300mila alloggi che l’Agenzia delle entrate ha escluso dall’analisi a causa dell’impossibilità dell’incrocio con gli archivi catastali e della presenza di valori anomali dei canoni dichiarati in fase di registrazione, è un dato da non sottovalutare, perché è possibile che in quell’ambito si possano riscontrare valori che – crediamo a riferimento dei contratti a libero mercato – potrebbero aumentare di molto i valori medi presi in considerazione di questi contratti. Questo perché i contratti a libero mercato hanno minori controlli, visto che i contratti transitori e quelli a canone concordato prima della registrazione devono essere asseverati da sindacati firmatari degli accordi locali.

Massimo Pasquini
[dal suo blog su ilfattoquodiano.it]

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