In calce una intervista a Paolo Gangemi della segreteria nazionale Unione Inquilini
La sentenza della Corte Costituzionale n. 186/2025 rappresenta un passaggio fondamentale per il settore del turismo e della gestione immobiliare, poiché è intervenuta sulla legittimità della Legge della Regione Toscana 31 dicembre 2024, n. 61 (Testo Unico del Turismo).
E gli effetti di queste decisioni assunte nella sentenza sono destinate a ripercuotersi anche sulle altre disposizioni regionali finalizzate a regolamentare il settore extra-alberghiero, primo tra tutti quello degli affitti brevi.
La Corte Costituzionale ha dichiarato la questione sollevata dal governo non fondata, riconoscendo al Comune i poteri di “zonizzazione” e di governo del territorio. Il margine di discrezionalità comunale è necessario per adattare l’offerta turistica ai diversi contesti territoriali (es. città d’arte vs piccoli borghi) e non costituisce di per sé un arbitrio, In altre parole, è consentito l’esercizio dei poteri di pianificazione territoriale e urbanistica attribuiti agli enti locali, attraverso i propri strumenti urbanistici e regolamenti edilizi.
Il legislatore regionale toscano, con l’articolo 41 della L.R. 61/2024, ha imposto che attività del settore extra-alberghiero come affittacamere, bed and breakfast, case vacanza e residenze d’epoca, aventi caratteristiche edilizie della civile abitazione, devono avere: condizioni di requisiti strutturali e igienico-sanitari previsti per le case di civile abitazione; condizioni di sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti negli stessi installati ai sensi della normativa vigente. Lo stesso articolo stabilisce che l’esercizio di queste attività extra-alberghiera debba avvenire negli immobili aventi destinazione d’uso turistico-ricettiva.
In buona sostanza, da parte sua il Governo ha ritenuto illogico imporre una destinazione turistica a strutture che, per definizione, hanno caratteristiche di civile abitazione; la Regione invece ha sostenuto che la funzione effettiva del bene immobile (turistica) debba coincidere con la qualificazione urbanistica per non alterare il carico insediativo. La stessa sentenza costituzionale riporta alcuni principi già consolidati in giurisprudenza nella materia di mutamento di destinazione d’uso, relativi alle attività extra-alberghiera: «Se un immobile è utilizzato in modo stabile ed organizzato come struttura ricettiva extra-alberghiera, la previsione della destinazione d’uso turistico-ricettiva non può essere considerata incoerente o irragionevole. Occorre infatti distinguere il profilo strutturale-edilizio del bene (che ha «le caratteristiche della civile abitazione») dal profilo gestionale, cioè dal suo stabile utilizzo a fini di attività ricettiva. L’obbligo di destinazione d’uso turistico-ricettiva non contraddice «le caratteristiche della civile abitazione» perché è appunto collegato al profilo gestionale (in tal senso, Consiglio di Stato, sezione sesta, sentenze 27 luglio 2022, n. 6609, e 3 agosto 2022, n. 6824) e al fatto che la destinazione residenziale e quella turistico-ricettiva rappresentano due categorie funzionali autonome e diverse dal punto di vista urbanistico (art. 23-ter del d.P.R. n. 380 del 2001 e art. 99 della legge della Regione Toscana 10 novembre 2014, n. 65, recante «Norme per il governo del territorio»
Concludendo l’esame della sentenza: lo stato prevedendo «una classificazione ed una disciplina delle strutture ricettive extralberghiere […] ha operato un accentramento statale di funzioni spettanti in via ordinaria alle Regioni, in base alla loro competenza legislativa in materia di turismo»
Per quel che concerne le locazioni turistiche brevi e poteri dei Comuni (Art. 59, LR 61/2024) che è il punto di maggior rilevanza: l’articolo 59 della legge regionale attribuisce ai Comuni capoluogo o ad alta densità turistica il potere di stabilire limiti specifici e zone di esclusione per le locazioni brevi, lo scopo evidente è di stabilire uno speciale regime regolamentato in questi particolari contesti territoriali, per consentire un costante monitoraggio dati e gestionale. Per questi motivi la Legge Regionale Toscana n. 61/2024 ha individuato obiettivi di “utilità sociale” per giustificare le restrizioni, ossia: La preservazione del tessuto sociale e tutela della residenzialità; garanzia di un’offerta di alloggi a lungo termine a prezzi accessibili; tutela del patrimonio storico e artistico (fruizione turistica corretta), cioè contrastare l’eccesso di “turistificazione” dei centri.
La sentenza di Corte Costituzionale n. 186/2025 ha affermato che: «In definitiva, l’art. 59 detta una disciplina amministrativa che interseca in via prevalente le materie del governo del territorio e del turismo, in quanto prevede un potere regolatorio comunale – che riguarda un’attività economica di tipo turistico e si riflette sull’assetto del territorio.»
Appare evidente che coloro che esercitano attività extra-alberghiera in forma imprenditoriale dovranno porsi il problema di adeguarsi alle norme entro i termini transitori a far data dal 1° luglio 2026, e di verificare i necessari requisiti.
Altrettanto evidente la necessità dei comuni di operare in materia urbanistica scelte coerenti con la legge regionale.
OBBIETTIVI DEL CONVEGNO
· nella nostra città, come altrove, si registra l’aumento delle abitazioni ad uso turistico stravolgendo il mercato dell’affitto per resident
· è entrata in vigore il 1 settembre 2024 la banca dati delle strutture ricettive (BDSR), piattaforma tramite la quale sarà possibile richiedere il CIN (Codice identificativo nazionale) da utilizzare per poter esercitare l’attività di affitto breve;
· secondo I nuovi obblighi i proprietari di affitti brevi devono regolarizzarsi entro 60 giorni dalla pubblicazione dell’avviso in Gazzetta Ufficiale (dopo i quali scatteranno le sanzioni) mentre chi aveva già il CIR (Codice Identificativo Regionale), ha tempo 120 giorni per richiedere la conversione in CIN;
· è già entrata in funzione la Banca dati nazionale e il portale telematico del Ministero del Turismo, a cui i Comuni possono accedere, per censire e controllare le abitazioni destinate agli affitti brevi;
· anche il cambio d’uso da residenziale ad turistica ricettiva, e viceversa, deve essere regolamentato negli strumenti urbanistici.
COSA CHIEDIAMO ALLA GIUNTA
· ad attivarsi attraverso la Banca dati nazionale e il portale telematico del Ministero del Turismo, per censire quanti e dove sono gli appartamenti destinati agli affitti brevi, e verificare il pagamento della tassa di soggiorno;
· ad applicare la Legge regionale 20 dicembre 2016 n° 86 e successive modifiche (Testo unico del sistema turistico regionale), e rendere obbligatoria l’autorizzazione per il cambio di destinazione da residenziale a turistica;
· ad inserire negli strumenti urbanistici della città la funzione ricettiva turistica , per gli appartamenti in zone residenziali, determinando la superficie max per ogni UTOE.
