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Locazione agevolata e circolare ADE 15e/2023 – report

Report della riunione del 12 luglio con l’Agenzia delle Entrate e i Sindacati

Nella mattinata di mercoledì 12 luglio 2023, si è svolta una riunione convocata dall’Agenzia delle Entrate alla presenza di Elena Vaschetto, responsabile del Dipartimento “affari legali” dell’ADE, di due dirigenti della Divisione Contribuenti-Persone Fisiche, e dei seguenti Sindacati Inquilini e organizzazioni della Proprietà Edilizia: Unione Inquilini, SUNIA, SICET, Confedilizia, UPPI, ASPPI e Federproprietà.

Oggetto della riunione: quale interpretazione dare della recente Circolare 15E dell’ADE e quali sono le principali criticità riscontrate dalle organizzazioni sindacali.

Dopo un veloce saluto di introduzione, abbiamo chiesto parole sia il sottoscritto che l rappresentante del SUNIA, Emiliano Guarneri, al quale è stato però accordato di intervenire per primo.

Nel suo intervento, Guarneri ha riferito che la circolare 15E presenta, secondo il SUNIA, numerose criticità e la principale consiste nell’indebita equiparazione che verrebbe fatta tra attestazione e valutazione del canone, essendo l’attestazione in realtà riferita al contratto e non alle caratteristiche dell’immobile. ed evidenziando perciò che la stessa attestazione non possa esser fatta valere per i contratti successivi al primo già attestato.

Replicando a una domanda precisa della rappresentante dell’ADE, Guarneri ha ribadito la criticità si riferisce non alla Legge ma alla sua interpretazione fornita dalla circolare dell’ADE.

Io ho preso parola, ringraziando l’ADE per la correttezza e la disponibilità dimostrate nel concederci questa tempestiva opportunità di chiarimento e dichiarando che intervenivo a nome dell’Unione Inquilini su delega del Segretario Nazionale Walter De Cesaris.

Ho perciò brevemente esposto le seguenti osservazioni:

l’Unione Inquilini ritiene che la Circolare possa ingenerare un grave vulnus delle norme in materia di locazioni e chiede che questa sia opportunamente rettificata ed emendata.

Ho ricordato che la “Legge-regina” sulle locazioni, la L. 431/1998, all’art. 4 comma 1 stabilisce che spetta al Decreto Ministeriale di stabilire i criteri per la stipula dei contratti concordati e che la stesa norma prevede esplicitamente che il rispetto di tali criteri è condizione per l’applicazione delle agevolazioni fiscali-cedolare secca compresa.

A sua volta, ho ricordato come il DM 16 gennaio 2017 stabilisca chiaramente, all’art 1 comma 8, che i contratti non assistiti devono essere attestati, sulla base di elementi dichiarati dai contraenti attuali, per verificare la rispondenza del “contenuto economico e normativo” del contratto all’accordo territoriale, rimarcando che la ratio di queste norme nazionali esplicita che la concessione delle agevolazioni fiscali è vincolata alla verifica puntuale di ogni contratto, ossia che l’attestazione, ai sensi di legge, è riferita alle modalità della locazione e non al suo oggetto (l’appartamento)  e che in nessun punto delle norme citate l’attestazione è equiparata a una mera “valutazione del valore locativo”.

Ho sottolineato che la verifica del contratto si giustifica con l’esigenza di evitare che le agevolazioni fiscali (che non ho esitato a definire comunque eccessive) siano concesse a chi non si impegni a garantire all’inquilino un contratto blindato dal punto di vista dei diritti e dei doveri reciproci, ossia per evitare che i contratti possano tornare ad essere stipulati con le modalità “selvagge e oscenamente sregolate” che vigevano prima del DM 2017.

Ho chiesto che vantaggio possa avere lo Stato, ossia per noi tutti, a favorire non una semplificazione ma una pericolosa deregolamentazione del mercato, che rischia di ingenerare la prolificazione di contratti-capestro e contra legem che nessuno avrebbe più l’obbligo di controllare, tanto meno, ho puntualizzato, l’agenzia delle entrate poiché con la registrazione telematica non vige obbligo di allegare contratto e attestazione. L’eventuale “via libera” ai contratti non attestati costituirebbe una gravissima minaccia ai diritti di tutto l’inquilinato.

Ho Infine specificato che la rispondenza del contratto è assicurata da un’attestazione rilasciata sulla base dei dati forniti da specifici soggetti e che cambiando uno dei contraenti anche l’attestazione perde valore poiché i dati originariamente forniti potrebbero essere oggetto di contenzioso dal nuovo soggetto subentrato.

Pertanto ho chiesto che la circolare fosse ritirata e sostituita da una nuova in cui sia esplicitato che, ai sensi dello stesso art 7 della L. 122/2022, ogni contratto diverso va debitamente attestato per certificarne la rispondenza all’accordo territoriale. Inoltre ho chiesto di modificare la procedura di registrazione telematica, ponendo l’obbligo di allegare alla richiesta la copia del contratto e dell’attestazione.

Oltre a tale criticità ho, in conclusione, indicato che un nuovo contraenti non potrebbe esibire l’attestazione originariamente richiesta per conto di altri se non trasgredendo palesemente quanto disposto dal Regolamento 679/2016 UE in materia di trattamento dei dati personali, ossia una norma di livello superiore anche rispetto alle leggi ordinarie, oltre che dal D.lgs 196/2013. Alla luce di questo insanabile contrasto con le norme europee e le leggi italiane in materia di privacy, è evidente che per ogni nuovo contratto che non sia una mera reiterazione del precedente, occorre una nuova attestazione.

La replica dei sindacati proprietari è stata affidata a UPPI, ASPPI e Confedilizia, che hanno in sostanza sostenuto le valutazioni nostre e del SUNIA, ribadendo che, a loro parere, l’espressione “medesimo contenuto” citata nell’art. 7 della Legge di conversione indichi appunto che l’attestazione non si rende necessaria solo in caso di rinnovo o diversa ripetizione di un contratto già in essere, poiché secondo loro ogni modifica dei contraenti o del canone si configurerebbe come un diverso contenuto da attestare.

SICET e Federproprietà non sono intervenuti (mentre l’UNIAT risultava assente).

Dopo qualche replica residuale, anche del sottoscritto, la dott.ssa Vaschetto ha chiuso la riunione annunciando che come Agenzia delle Entrate, vista la sostanziale unanimità delle nostre critiche, si sarebbe impegnata a valutare eventuali osservazioni scritte, invitandoci a trasmetterle quanto prima, per sottoporre all’attenzione “dei vertici” l’esigenza di una rettifica della circolare.

Fabrizio Ragucci – Unione Inquilini

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